谁能想到，黄浦江边上曾经象征千亿房企实力的阳光城总部大楼，如今会以比首次起拍价低37%的价格成交？这栋楼的拍卖，不只是一单普通的资产交易，更像一面镜子，照出了房地产行业这些年的深刻调整——从曾经的高歌猛进，到如今的资产重估，每一个数字背后都藏着行业的转型密码。

这栋楼的拍卖之路可不短，前后折腾了五次。2024年1月第一次上拍时，21亿的起拍价没人接，直接流拍；直到2025年9月，才以13.1亿的价格落槌，算下来比最初便宜了近8亿。有意思的是，最后成交前还来了37轮竞价，这说明不是资产没人要，而是市场在算一笔更精细的账。

要知道，这楼可不是普通办公楼，坐落在杨浦滨江核心区，建筑面积4.77万平方米，推窗就能看见黄浦江景，旁边就是交通枢纽，这样的地段放在上海，稀缺性摆在那儿。但它身上还背着债，中建投信托有9.33亿元的债权本金，这次拍卖也是华泰证券负责的资产支持专项计划在处置，相当于一边是优质地段，一边是债务压力，最后13.1亿的价格，其实是市场给这两者找的平衡点。

说起阳光城，这几年的落差实在让人唏嘘。2016到2020年那阵子，它可是房地产行业的“黑马”，销售额三年涨了6倍多，巅峰时一年卖2180亿，全国到处拿地，靠高周转模式把规模做得风生水起。可转折点来得猝不及防，2022年2月，一笔2726万美元的利息还不上，直接触发了连锁反应，债务危机像多米诺骨牌一样倒下来。

到2023年8月，因为股价连续低于1元，被强制退市，从千亿房企到退市，也就一年多时间。更扎心的是财务数据，2022到2025这三年，累计亏了401.79亿，2025年6月的资产负债率更是飙到111.68%，还有657.34亿元到期债务没还上，曾经的“黑马”彻底陷入了困境。

这次接盘的格美集团，可不是随便买个楼简单。这家企业手里有全球6000家酒店的网络，买这栋楼是想做“多业态协同”——计划把它和旗下的豪利维拉酒店、江畔商业体融合起来，刚好杨浦在搞“长阳秀带”产业规划，未来人口导入有预期，这栋楼改完之后，既能做酒店又能做商业，比单纯的办公楼更有活力。

而且算笔账就知道，13.1亿买4.77万平方米的核心区物业，比同地段买住宅用地便宜不少，格美这步棋，是看准了城市更新的机会。

其实这事儿也赶上了政策风口。2025年8月上海出台了《实施意见》，允许商务楼宇做功能兼容转换，还搞了15年全周期管理模式，这给老楼宇改造松了绑。之前上海港陆大厦就把老写字楼改成了服务式公寓，效果不错；武汉更直接，搞了“商办购房落户”的政策，都是在给商办资产找新出路。

更重要的是，改造比新建环保多了，测算下来碳排放量能降不少，既盘活了存量，又符合低碳发展的趋势，算是一举两得。

不过话说回来，商业地产的日子还没好过。现在租金已经连续14个季度往下走，空置率高达21.4%，资产估值肯定要重新算。就像阳光城这栋楼，不是卖便宜了，而是市场开始认“风险溢价”——要考虑债务、空置率这些因素，价格才能谈得拢。而且改造过程中也有难题，比如用电负荷要调整，和周边居民的关系要协调，消防规范也要重新适配，这些都是要花钱花精力解决的事。

但换个角度看，这栋楼的易主，其实是城市更新的一个缩影。以前办公楼只用来办公，现在要变成“复合生态系统”，能住、能玩、能办公；以前房企只懂盖楼卖房，现在要学着化解债务、参与城市空间优化。这不是衰退，而是转型——把闲置的资产盘活，让城市空间更有活力，房企也能找到新的活法。

最后想问问大家，你们身边有没有那种老写字楼、老厂房改成网红商业体或者酒店的例子？那些改得成功的，到底是靠地段还是靠运营？评论区聊聊你们的观察，一起看看城市里这些“老资产”的新未来！